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Mietminderung

Entscheidend für das Recht zur Mietminderung ist einzig und allein der Zustand der Wohnung. Es ist dabei völlig unerheblich, ob der Vermieter den Schaden verschuldet hat oder überhaupt für seine Beseitigung sorgen kann. Wenn z. B. eine Baustelle vor dem Haus unerträglichen Lärm verursacht, kann die Miete gemindert werden, auch dann, wenn dort das städtische Tiefbauamt neue Kanalrohre verlegt, wogegen der Vermieter beim besten Willen nichts unternehmen könnte.

Zwei Dinge sind zu beachten:

Die Mieter dürfen den Schaden nicht selber verursacht haben. Eine feuchte Wand berechtigt z. B. dann nicht zur Mietminderung, wenn die Ursache dafür das ausgelaufene eigene Aquarium ist. Außerdem müssen die Vermieter sofort davon unterrichtet werden, wenn ein Mangel auftritt. Wer dies versäumt, riskiert Schadensersatzforderungen vom Vermieter, wenn der Schaden sich durch Nichtbeseitigung vergrößert.

Einschränkungen

Alle Vertragsklauseln, die eine berechtigte Mietminderung erschweren oder gar ausschließen, sind nichtig. Es bestehen lediglich drei Einschränkungen:

Geringfügige Mängel berechtigen nicht zur Mietminderung.
Gleiches gilt auch für sogenannte Bagatellschäden, wenn ihre Beseitigung per gültigem Vertrag auf die Mieter abgewälzt wird, was aber nur selten vorkommt.
Müssen die Mieter lediglich für die Kosten von Kleinreparaturen aufkommen, deren Beseitigung aber bei dem Vermieter liegt, dann kann und sollte die Miete gemindert werden.
War der Schaden den Mietern bereits bei Einzug bekannt, so entfällt das Mietminderungsrecht – es sei denn, die Vermieter haben die Beseitigung zugesichert und diese Zusicherung nicht eingehalten.

Risiken

Prinzipiell ist eine Mietminderung das Recht aller, deren Wohnungen Mängel aufweisen. Deshalb können Vermieter wegen einer Mietminderung auch niemandem kündigen. Dennoch ist jede Mietminderung mit einem gewissen Risiko verbunden: Man kann sich nämlich irren und den Schaden gravierender einschätzen, als er ist und deshalb zuviel mindern. Man kann sich irren und es stellt sich später heraus, dass man selbst den Schaden verschuldet hat. Wer aber unberechtigterweise die Miete mindert, riskiert eine saftige Nachzahlung. Stellt sich später heraus, dass es überhaupt keinen Anlaß für eine Mietminderung gab, droht sogar die fristlose Kündigung, sobald der Zahlungsrückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt.

Deshalb sollte niemand auf eigene Faust eine Mietminderung vornehmen. Es ist gar nicht so unwahrscheinlich, dass der Vermieter versuchen wird, die fehlende Miete einzuklagen. Häufig kann dann nur ein Gutachten über Mangel oder Nichtmangel entscheiden und Gutachten sind teuer. Wer im Prozeß keine bösen Überraschungen erleben möchte, tut gut daran, sich vorher abzusichern.
Deshalb: Vor jeder Mietminderung erst zur Rechtsberatung!

Miete unter Vorbehalt

Wer den gesamten Risiken aus dem Weg gehen möchte, braucht auf das Mietminderungsrecht nicht zu verzichten. Es gibt eine weitere Möglichkeit, das Mietminderungsrecht zu wahren, ohne dem Vermieter gleich die Zahlungen zu verweigern: Man kann die Miete einstweilen unter Vorbehalt zahlen. Dies muß man dem Vermieter schriftlich mitteilen. In einem solchen Fall wird das Minderungsrecht nicht verwirkt. Man zahlt die Miete zunächst so weiter, informiert sich über Ursachen und Umfang der Schäden und nimmt die Mietminderung später rückwirkend vor.